인모스트투자자문 장재창대표
지난 한달 글로벌 증시는 본격적으로 시작된 1분기 실적에서 기업들이 예상보다 양호한 실적을 발표해 하방을 지지하는 모습을 보였다. 파월 의장이 FOMC 기자회견을 통해 금리인상에 대한 가능성을 일축한 것과 재무부의 바이백 발표가 금리 상승의 상단이 제한 될 것으로 전망하고 있다. 4월 금리 상승으로 인해 조정을 보였던 시장을 뒤로 하고, 노동 시장의 둔화가 확인되는 등 금리 인하의 가능성에 대해 시장의 방향이 조금씩 변화하고 있다. 남은 하반기 시장 참여자들은 어떤 시나리오를 가지고 참여해야 하는지 살펴보도록 하자.
“금리 인상 가능성을 일축한 파월 의장의 메세지는 시장에 큰 파급을 가져왔다. 디스인플레이션 둔화 추세에 대한 시장의 우려를 안정시킨 것과 더불어 미국의 약한 고리 중 하나로 언급되는 상업용 부동산 문제에도 변화를 가져올 수 있는 내용이었기 때문이다.”
파월 의장이 5월 FOMC 기자회견에서 가장 명확하게 밝힌 것 중 하나는 ‘금리인상은 없다’는 것이다. 금리 인상 가능성을 일축한 파월 의장의 메세지는 시장에 큰 파급을 가져왔다. 디스인플레이션 둔화 추세에 대한 시장의 우려를 안정시킨 것과 더불어 미국의 약한 고리 중 하나로 언급되는 상업용 부동산 문제에도 변화를 가져올 수 있는 내용이었기 때문이다.
CMBS는 Commercial Mortgage Securitization의 약자로 상업용 부동산의 담보대출을 기초자산으로하여 만든 증권 상품이다. 그렇기 때문에 CMBS의 금리 스프레드와 발행량은 상업용 부동산의 상황에 대한 시장의 반응을 보여주는 척도로 작용한다. 2020년 코로나 위기 당시 CMBS의 금리 스프레드는 높게 치솟았으나 모기지 금리의 안정으로 인해 다시 안정되었다. 2022년 금리 인상으로 재차 스프레드가 확대되는 모습이 나타났으나 금리 동결이 장기화되며 다시 스프레드가 축소되며 안정화되는 모습이 나타났다. 최근 CMBS 발행량에서도 변화가 나타나고 있다. 2021년에 1090억 달러 발행되었던 CMBS는 작년 390억달러까지 감소되어 상업용 부동산 시장의 유동성이 축소되는 모습이 나타났으나, 올해 들어 CMBS은 전년 동기 대비 170%까지 발행량이 증가하며 발행 규모가 빠르게 회복하는 모습이 확인되었다. 상업용 부동산 시장이 빠른 속도로 안전해지고 있는 것이며, 이제 금리가 더 높아지지 않으리라는 컨센서스가 형성되고 있는 것이다.
2022년 말에 연준이 공격적으로 인상하던 금리의 속도를 멈추고 동결 의사를 보일 수 밖에 없었던 일이 있었다. 장기 국채 위기라는 유동성 위기 때문이었다. 금리 인상 가능성을 일축한 파월 의장의 메세지는 유동성 위기이자 금융 시스템 위기로 이어질 수 있었던 상업용 부동산 문제에 대해 턴어라운드 할 수 있는 환경을 제공했다고 볼 수 있다.
“당사는 지난 달 나타난 조정에 대해 … ‘사야하는 조정’일 것이라고 전망했다. 인플레이션의 둔화 추세는 변하지 않았다고 보았기 때문이다 … 시장에서 확인되는 주거비의 둔화 추세를 보았을 때, 여전히 인플레이션의 둔화가 이어지리라 전망한다”
CPI에서 주거비를 제외한 수치와 주거비를 포함한 수치를 비교해보면, 주거비를 제외한 CPI의 경우 22년도 6%(YoY)까지도 높았던 수치가 최근들어 거의 0%에 가까울 정도로 하락한 것을 볼 수 있다. 반면, 주거비를 포함하여 측정되는 CPI의 경우 아직까지도 2%를 웃도는 모습이 확인되며 하락세가 느리게 나타나고 있다.
당사는 주거비의 하향 추세는 지속될 것으로 전망하고 있다. 주거비는 단독주택 임대료와 다세대 주택 임대료로 나눠지는데, 우상향하며 임대료가 지속 증가하는 단독주택 임대료와 달리 다세대 주택 임대료는 23년 전후로 상승하지 않고 횡보하는 흐름이 확인되었다. 단독주택의 건설 감소로 수요 대비 공급이 줄어 임대료 상승이 지속된 것이다. 반면 상대적으로 공급 조절이 원활했던 다세대 주택의 경우에는 주거비가 상승을 멈추고 옆으로 횡보하는 모습이 확인되었다. 질로우(Zillow)의 주택 시장 지표인 NTRR Apartment List 를 확인하면 차이는 더 명확하다. 새로운 계약(New Tenant Rent)만을 집계할 경우 기존 CPI에서 확인되는 임대료(rent)와 달리 이미 전년 동기 대비 상승률이 0%에 가깝게 둔화하는 것으로 확인되고 있다.